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杭州如何办理二手房贷款转按揭

----如何办理二手房贷款转按揭

　　手中有房，好不容易在现今不是很景气的市道找到了买家，可房产有按揭在身，没还清之前，银行可不会同意让你买卖，所以只能先提前还清在银行的按揭贷款才能顺利买卖，而在未拿到房款前就要先拿出一大笔钱来还清按揭贷款对绝大多数业主来说却不是一件容易的事情。那是否有办法解决这些问题，使有按揭在身的房产也可以转让呢？

　　一般情况下，中介对这种情况采取的措施是用买家的首付款来还卖家的按揭贷款，但大多数情况下都是买家的首付款要少于卖家在银行的按揭贷款，而且很多买家也不同意卖家用首付款先于归还按揭贷款，然后才进行过户手续办理，如此操作也的确造成买家资金遭遇潜在风险。所以，中介公司想出了垫资的方式，即中介出钱先替卖家还清在银行的按揭贷款，房产注销抵押登记后进行正常的交易和过户，等买家贷款下来后再还给中介公司，但现在这个办法也行不通了。

　　2005年6月，杭州市发布了《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》，明确规定，房地产中介机构在交易过程中，为设定抵押权的房屋买卖“垫资”还贷并收取费用的行为，属于违规行为。

　　不过，业内人士透露，目前杭州还是有不少中介在替客户垫资还贷。为钻法律的空子，现在，这些中介多以公司经理、店长等个人的名义为客户垫资。他们之所以宁愿冒着资金安全、违规操作等风险来垫资，除了促成房产买卖能拿到一笔不菲的中介代理费外，还有一个重要原因，就是垫资所收取的高额费用。据了解，现在中介垫资收取的费用一般是垫资额的2%—3%，费用高得惊人，这也使业主本已不再丰厚的卖房收益再被剥去近万甚至上万元。

　　此路不通，是否还有其他办法？其实类似情况的业主可以选择担保公司和银行一起推出的住房转按揭贷款业务，其不仅费用低廉，而且整个操作过程规范、合法，无后顾之忧。

　　举个某担保公司已操作的实例：陈女士手中有一套按揭贷款70万元的房屋，在A银行还有65万元没有还清，由于急需用钱，陈女士通过中介以100万元的价格出售房产，并找到了买家吴先生。双方经协商，共同委托该担保公司对房屋买卖过程进行担保，同时对资金实行监管，按揭贷款则由担保公司作阶段性担保后，转至B银行。吴先生30万元的购房首付款和在B银行申请办理并经审批发放的70万元二手房按揭贷款，打入担保公司的监管账户。然后，陈女士和担保公司工作人员一起去按揭银行办理申请提前还款手续。由担保公司的监管账户上支付给按揭银行65万元，用于提前还清陈女士的按揭贷款，解除抵押。

　　随后，陈女士通过中介公司办理房屋过户手续，待过户成功后，将产权证重新抵押并登记，然后将房产证明交予吴先生，同时担保公司将监管账户剩余款35万元划给陈女士。

　　以该担保公司在转按揭担保业务中向买卖双方收取费用为例：卖家统一为1500元一单；买家则按买家申请的按揭贷款额度来支付费用(实行累减制收费)，如20万元以下为0.3%，20万元至50万元为0.2%，50万元至100万元为0.15%，100万元以上为0.1%(实行累加制)。上述实例中，吴先生就需支付20万×0.3%+(50万-20万)×0.2%+(65—50)×0.15%=1425元(担保公司按其服务质量，规模等不同，收费也有所不同)。

　　我们来比较一下转按揭业务和垫资的收费情况：以上述陈女士为例，转按揭费用买卖双方总费用仅需2945元(其中包括陈女士1500元、吴先生1425元)，而垫资仅卖家陈女士就需支付13000—19500元(按照收取垫资额2%—3%来计算)。

　　从上述垫资和转按揭业务的比较我们可以看出，转按揭业务不仅费用低廉，而且整个操作流程也合法、规范。

　　当然，委托一些规模较小的担保公司也可能存在风险，因此，购房者应找寻可靠的担保公司，并且要对公司的资质、业务有较全面深入的了解。

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